BC에서 집 사기 (브리티시컬럼비아 부동산 카운슬)

브리티시 컬럼비아주에서 집 사기

(Buying a Home in British Columbia)

브리티시 컬럼비아 부동산 카운슬

(Real Estate Council of British Columbia, RECBC)

집을 사신다고요?

집을 산다는 것은 신나기도 하지만 겁나기도 하는 일 입니다. 집은 당신이 일생에서 사는 물건들 중 아마 가장 비싼 물건일테니까요. 일단 사고나면 취소하고 환불 받기도 어려운데다, 그 집에서 살아야 하기 때문에 구입과정에서 조그만 실수라도 저지르면 나중에 엄청난 대가를 치를 수 있습니다.
꿈에 그리던 집을 찾아 나서기 전에 몇 가지 기본적인 사안들에 대해서 생각해 보세요.

• 어떤 집이 필요할까?
• 내 능력으로 살 수 있는 집은 어떤 집인가?
• 집을 살 돈은 있나?

위의 질문에 대해 미리 충분히 생각해 두면 집을 구하는 과정이 더 수월해질 것 입니다.

집의 물리적 형태

다양한 수요를 충족시키기 위해 여러 물리적 형태의 집들이 지어져 왔습니다. 당신의 필요와 수입에 맞추어 지금 당신에게 가장 적합한 종류의 집이 어떤 집인지 결정해야 합니다.

1. 싱글패밀리 (Single Family), 디태치드 홈 (Detached Home): 디태치드란 어떤 다른 집과도 벽면을 공유하지 않고, 전용 토지 위에 세워져서 앞뒤 양옆에 일정 지면이 남아 있는 집을 뜻합니다. 작은 원룸에서부터 왠만한 궁전 크기의 맨션까지, 다양한 크기의 디태치드 홈이 있을 수 있습니다.
2. 세미 디태치드 홈 (Semi-detached Home): 세미 디태치드 홈이란 두개의 싱글패밀리 주택이 중간에 하나의 벽을 공유하는 형태로 세워진 집을 뜻합니다. 일명 “사이드-바이-사이드 듀플렉스 (side-by-side duplex)”라고도 합니다.
3. 듀플렉스 (Duplex): 듀플렉스란 두 집이 세미 디태치드 홈처럼 하나의 벽면을 중심으로 좌우로 서 있거나, 천장 벽면을 중심으로 위아래로 쌓여 있는 형태의 집을 뜻합니다. 듀플렉스 형태의 집은 소유권의 형태상 스트라타 (strata, 공동주택) 형식의 부동산일 수 있으며, 그럴 경우 공동주택법 (Strata Property Act)이 적용됩니다.
4. 타운하우스 (Townhouse): 브리티시 컬럼비아주에서 “타운하우스”라는 명칭은 (흔히 2층짜리) 공동주택단지에 위치하고, 세대별로 출입구가 있고, 일정 벽체를 공유하는 형태의 집을 뜻합니다.
5. 아파트먼트 (Apartment): 아파트먼트(“아파트”)는 하나의 출입구가 있고, (상하좌우의) 벽면들을 공유하며, 여러 세대가 연속적으로 이어져 있는 하나의 세대를 뜻하며, 흔히 단층 세대가 위아래로 쌓여있는 형태의 집을 뜻합니다.
6. 모빌홈 (Mobile Home) 또는 매뉴팩쳐드 홈 (Manufactured Home): 매뉴팩처드 홈이란 공장에서 만들어진 주거용 구조물로서, 바퀴 없이도 한 곳에서 다른 곳으로 이동이 가능하도록 설계된 집을 뜻합니다. 흔히 매뉴팩쳐드 홈을 위한 단지(park)안의 “패드(pad)”라 불리는 임대용지에 놓여집니다.

주택소유의 형태

• 프리홀드 (Freehold): 프리홀드형 소유권(일명 ‘피 심플 (fee simple)’)이란, 우리가 일상적으로 집에 대해 말하는 ‘소유권’이라는 용어를 좀 더 정확하게 구분 짓는 용어입니다. 프리홀드형 소유권을 소유한 사람은 캐나다법(the Crown), 해당 지자체의 토지사용관련 규정, 그리고 구입당시 유효한 기타 제한규정에 따라 일정 구획의 땅과 그 위에 위치한 건물을 전적으로 자신의 이익을 위해 사용할 수 있습니다.
• 스트라타 타이틀 (Strata Title): 스트라타 타이틀 소유자는 ‘스트라타 랏 (strata lot)’이라고 표현되는 특정 세대(housing unit)를 독점적으로 사용 및 소유하며, 해당 스트라타 랏을 포함하는 더 큰 건물 (스트라타 프로젝트 (strata project)) 내의 공유공간(복도, 해당 건물이 놓여있는 토지구획, 주차공간, 엘리베이터 등)에 대한 사용권과 소유권을 다른 스트라타 랏들과 공동소유 합니다. 듀플렉스 단지, 아파트 단지, 타운하우스 단지, 창고, 기타 여러 다른 종류의 건물이 스트라타 타이틀 형태의 소유권하에 지어질 수 있습니다. 싱글패밀리 주택들로 구성된 주거단지를 개발하는 경우, 싱글패밀리 홈, 즉 단독주택도 일정 토지지분을 공유하게 되는 베어랜드 스트라타 (bare-land strata) 형태의 소유권을 가질 수도 있습니다. 공유공간을 공동소유하게 되는 만큼, 스트라타 타이틀 소유자들은 해당 공유공간의 유지보수 비용을 공동분담합니다. (역자주: 한국에서 아파트 관리비에 장기수선충당금이 포함되는 것과 유사합니다. 다만, 한국처럼 대규모로 아파트단지가 개발되는 경우가 드물고, 단지라고 해야 대체로 한두동 정도가 다이기 때문에, 공유공간의 유지보수비용과 관련해서 소유자가 한국에서보다 더 적극적으로 신경써야 합니다.)
• 리스홀드 (Leasehold): 일부 경우,매우 길지만 일정 기간 동안의 집에 대한 사용권만을 파는 경우가 있습니다. (역자주: 한국식대로 해석하자면 ‘초장기 월세’라고 할까요?) 이러한 사용권리를 소유한 사람을 ‘리스홀드 권리 소유자'라고 부르게 됩니다. 지자체 (주로 시정부) 소유의 토지 위에 세운 타운하우스나 아파트의 리스홀드 권리를 파는 것이 가장 일반적인 경우 입니다. 이 외에도 농토 또는 캐나다 원주민(First Nation)에게 할양된 땅에 세워진 디태치드 홈에 대한 리즈홀드 사용권이 판매되거나, 특정 아파트 건물과 그 안의 모든 세대에 대한 프리홀드 소유권을 소유한 사람이 각 세대에 대한 리즈홀드 사용권을 파는 경우도 있습니다. 위에서 말한 ‘기한’이란 흔히 99년으로 설정됩니다. 이 99년이라는 원래의 기한중에서 당신은 오직 남아있는 기간만 살 수 있습니다. (역자주: 즉, 2000년에 99년이라는 기간이 설정된 리즈홀드 아파트를 2009년에 A라는 사람이 산다면, A의 리즈홀드 소유권은 앞으로 90년만 유효합니다.) 따라서, 남은 리즈홀드 기간이 적을수록 리즈홀드 소유권부 주택의 가치는 점점 더 떨어집니다.
• 협동조합 (코퍼레이티브, Cooperative): 각 조합원이 지분을 소유한 법인 또는 협동조합이 일정 공동주택을 소유하고, 각 조합원에게 특정 가구를 지정해 주는 식의 주택소유 형태입니다.

나는 어떤 형태의 집을 살 수 있을까?

집을 보러 다니기 전에 나에게 집 살 돈이 얼마나 있는지 알아야 합니다. 쓸 수 있는 돈의 범위를 알아야 소중한 시간을 효율적으로 사용할 수 있습니다. 다음과 같은 방법으로 계산해 보면 비교적 정확한 금액을 계산해 낼 수 있습니다:

집 살 때 쓰려고 모아놓은 현금 A달러에 (이 현금은 ‘다운 페이먼트 (down-payment)’로 쓰이게 됩니다.)

내가 끌어들일 수 있는 대출금액 B달러를 더하고,

주택거래를 완료(close) 시키기 위해 드는 비용과 기타 부동산구입과 관련해서 드는 소소한 비용들인 C달러를 빼면,

내가 살 수 있는 집의 최대가격은 A+B-C 달러인 것이죠.

다운페이먼트 (Down-payment)

주택담보대출을 제공하는 경우, 대출기관들은 당신으로 하여금 일반적으로 주택구매가격의 최소 5%에서 10%를 다운페이먼트로 내도록 합니다. 이러한 관행은 시기에 따라 변할 수 있지만, 일반적으로 주택을 구매할 때 현금으로 내는 다운페이먼트는 당신이 낼 수 있는 최대한 내는 것이 좋습니다. 부동산 거래약정의 표시로 내는 계약금도 다운페이먼트로 간주될 수 있습니다.

대출금

집을 100% 자기 돈으로 사는 사람은 그리 흔치 않습니다. 주택담보대출을 얼마나 받을 수 있는지 알 수 있는 가장 쉬운 방법은 대출기관에 직접 물어보는 것 입니다. 대출기관은 당신의 현재 소득 및 부채에 근거한 기관 자체기준을 적용해서 대출가능 금액을 정합니다. 대출기관은 당신의 상환능력을 확인하기 위해 당신의 재정상태를 알려달라고 할 것이며, 금융관련 신용도를 조사합니다.

주택담보대출이란?

당신이 집을 사기 위해 대출을 받게 된다면, 주택담보대출서류에 서명해야 할 것입니다. 이 서류들은 대출과 대출금 상환의 조건을 정하는 서류들이지요. 당신이 그 조건을 지키지 못하면, 대출기관은 당신의 집을 처분해서 대출금을 회수합니다.

어떤 종류의 주택담보대출이 있나?

두 종류의 기본적인 주택담보대출이 있습니다.

하나는 기존의 주택담보대출로, 대상 주택의 매매가격 또는 감정평가가치 중 더 작은 금액의 75%까지 받을 수 있는 대출입니다. 다른 하나는 고비율주택담보대출 (high-ratio mortgage loan)이라고 해서, 위 금액의 75%를 넘는 금액까지 대출받을 수 있는 대출입니다. 고비율주택담보대출시 차주(대출받는 사람)는 대주(대출주는 사람)를 보호하기 위해 대출금미상환보장보험(mortgage default insurance)에 가입해야 합니다. 대출금미상환보장보험료가 얼마나 될지는 대출기관에 물어보시면 알 수 있습니다.

부채상환기간(amortization period)이란?

일반적으로 20년 또는 25년간 대출금을 상환하는 것을 가정해서 대출상환금의 규모가 얼마나 될지 계산합니다. 이러한 기간을 부채상환기간이라고 합니다. 각 상환일자까지 발생한 이자와 원금의 일부분을 합한 금액을 매회 상환하게 됩니다. 이 기간을 길게 할수록 매 상환일자에 상환해야 할 금액은 적어집니다. 상환기간을 더 짧게 해서 부채를 더 빨리 상환할수록 총 대출이자가 적어진다는 점을 명심하세요.

정액상환기간 (텀, Term)이란?

대부분의 주택담보대출은 총 부채상환기간을 초과하지 않는 일정 기간을 정해서 그 기간동안은 일정금액만을 상환하도록 합니다. 이 정액상환기간은 짧게는 6개월에서 길게는 5년 이상이 될 수 있습니다. 이 정액상환기간이 끝나면, 끝나는 시점에 남아있는 총 대출금을 일시상환해야 합니다. 이 시점에 일시상환할 현금이 없다면 새 대출로 이전 대출을 갚아야 합니다.

정액상환기간을 정할 때, 이자율이 오를지 내릴지를 생각해 봐야 합니다. 정액상환기간이 길어질수록 매번 같은 액수의 대출상환금을 내는 기간도 길어지게 됩니다.

주의: 대출기관에게는 정액상환기간이 끝나는 시점에 해당 대출건을 갱신해 줘야 할 의무가 없습니다.

내가 매회 낼 수 있는 대출상환금은 얼마?

- 당신의 수입을 기준으로 볼 때:

일반적인 기준으로 볼 때, 월별 대출상환금액은 당신의 월별 공제전 총소득의 30%를 넘기지 않는 것이 좋습니다. 이렇게 당신의 주택담보대출상환능력을 검증하기 위한 기준으로  총부채원리금상환비율(Gross Debt Service Ratio)이 사용됩니다.

아래와 같이 계산을 해 보면, 회차별 주택담보대출 상환금, 재산세(그리고, 공동주책의 경우, 관리비(strata maintenance fees)의 50%)를 얼마까지 낼 수 있을지 대략 알 수 있습니다. 일부 대출기관은 이러한 계산에 난방비용도 포함시킬 것을 요구하기도 합니다.

당신의 월 총소득 $___

(해당하는 경우) 공동대출신청인 (Co-signor)의 월 총소득 $_____

기타 (월별) 소득 $______

월 총소득 $______

위 금액에 0.3을 곱한 월 최대 주택대출상환액 $______

- 당신의 기타 금전적 채무를 기준으로 볼 때:

자동차대출 또는 신용카드 사용료 등 매월 상환하는 다른 대출이 있다면, 대출기관은 이를 총채무상환비율 (Total Debt Service Ratio) 산정공식에 포함시켜 당신이 받을 수 있는 쵀대 주택담보대출액을 계산합니다.

당신의 월별 주택담보대출 상환금 $ ____

당신의 월별 기타대출 (자동차, 신용카드 등) 상환금 $ ____

월별 총 상환금 $ ____

일반적인 원칙은 주택담보대출 상환금과 기타 채무상환금이 월 총소득의 40%를 넘지 않아야 한다는 것 입니다.

총부채원리금상환비율과 총채무상환비율을 사용하는 목적은 당신이 갚을 수 있는 수준을 넘어서서 대출을 받지 못하게 하여 당신과 당신에게 대출해준 금융기관을 보호하자는 것 입니다.

여러 금융기관들은 당신이 집을 사러 나서기도 전부터 당신을 일정 규모와 형태의 주택담보대출을 받을 수 있는 사람이라고 사전승인(pre-approval)해 놓았을 것 입니다. 이런 사전승인된 주택담보대출을 신청하는 것도 자신이 얼마나 주택구매에 돈을 쓸 수 있을지 알 수 있는 방법입니다.

대출계약을 체결하기 전에 대부분의 대출기관들은 당신이 사려고 하는 집에 대한 감정평가서를 요구합니다. 감정평가서란 해당 주택의 가치에 대한 전문가의견이 담긴 평가서이며, 감정평가금액은 당신이 생각하고 있는 가격과 다를 수 있습니다.  감정평가금액에 따라 대출받을 수 있는 액수가 달라질 수 있습니다.

클로징(closing) 비용

집값을 치를 현금이 얼마나 있는지는 쉽게 알 수 있습니다. 하지만, 이 현금을 전부 다운페이먼트로 쓰면 안된다는 것을 잊지 마세요. 세금, 법무비용, 감정평가비, 이사비용, 주택보험료 등 입주하기 전에 지출해야 하는 비용들이 있습니다. 이러한 ‘마지막’ 비용들을 ‘처음’부터 계산해 둬야 합니다.

다음 비용들 대부분 또는 전부를 클로징 비용으로 지출해야 합니다.

1. 재산이전세 (Property Transfer Tax): 브리티시 컬럼비아 주정부는 재산양도세를 부과합니다. 주택의 새 소유자에게 소유권이 이전되려면 반드시 이 세금이 납부되어야 합니다. 일부 구매자에 대해서는 이 세금이 면제되기도 합니다. 더 자세한 정보는 재산이전세 사무소 웹사이트를 참고하세요. (www.sbr.gov.bc.ca/business/Property_Taxes/Property_Transfer_Tax/ptt.htm.)
2. 소비세 (Goods & Services Tax): 신축주택을 구입하는 경우, 구입가에 근거한  소비세(GST)를 내야 합니다. 사려는 집의 가치에 따라 돌려받을 수 있는 리베이트가 있을 수 있으니, 캐나다 국세청 (Canada Revenue Agency) 웹사이트를 참고하세요 (www.cra-arc.gc.ca).
3. 재산세 (Property Tax):  현재 소유주가 이미 1년분 재산세를 해당 기관에 납부했을 경우, 남은 기간에 해당하는 재산세를 현재 소유주에게 보상해 줘야 합니다.
4. 감정평가료: 대출기관이 사려는 집에 대한 감정평가서를 요구하는 경우, 당신이 감정평가료를 내야 할 수도 있습니다.
5. 측량료: 대출기관이 측량확인서를 요구할 수도 있습니다. 대상토지의 경계선을 공식적으로 확인해서 사려는 건물이 해당 토지 안에 있는지 확인하기 위해서 입니다.

참고: 대출기관은 건물이 토지(a property)의 정확히 어디에 위치해 있는지 확인하는 건물위치측량 또는 토지의 실제 경계선이 어디인지 확인하는 토지경계측량 중 하나를 요구할 수 있습니다. 만약 현 소유주가 최근 측량된 결과를 제시하지 못하는 경우, 당신이 측량료를 내야 합니다.

6. 주택담보대출신청료: 대출기관에 따라 주택담보대출신청료를 요구할 수도 있습니다.

마지막 순간에 내게 되는 비용들도 잊지 마세요.

1. 주택담보대출 미상환보장보험 (Mortgage Default Insurance): 감정평가가치의 75%를 넘는 금액을 대출받는 경우 이 보험에 가입해야 합니다. 이 보험은 당신이 대출금을 상환하지 못하는 상태에서 담보잡힌 집의 가치가 대출금을 전액 상환하기에 충분하지 못하게 되는 경우, 대출기관을 보호하기 위한 보험입니다. 이 보험의 보험료는 일반적으로 분할상환시 대출원금에 더해져서 대출기관에 내게 됩니다.
2. 사망 및 장애시 대출금 상환보험 (Life & Disability Mortgage Insurance): 원하시면 당신이 사망하거나 장애를 입을 경우, 당시 미상환된 주택담보대출 상환금 잔액을 보장해 주는 이  보험에 가입할 수 있습니다.
3. 화재 및 책임 보험 (Fire & Liability Insurance):  대출기관의 요구하는 경우, 이 보험에 가입해야 할 수 있습니다. (당신이 대출받아 산 집에) 불이 나는 경우, 당신이 유관 보험금을 받기도 전에 대출기관이 당시 미상환된 주택담보대출 상환금 잔액을 받도록 해 주는 보험입니다.
4. 법률비용: 해당 부동산의 소유권을 이전하는 경우, 새 소유주의 이익을 보호하기 위해 소유권 이전 사실이 토지소유권 및 측량사무소(the Land Title and Survey Authority Office)에 등록되어야 합니다. 이를 위해 일반적으로 변호사 또는 공증인을 선임해서 당신 대신 거래절차를 마감하게 합니다. 당신이 선임한 변호사 또는 공증인에게 서비스료와 소유권 등록비용 등 제반비용을 내게 됩니다. 신규대출을 받아 주택을 구입하는 경우, 소유권 등록 및 대출서류 작성과 관련하여 추가비용이 발생할 수 있습니다.

염두에 두어야 할 다른 비용들도 있습니다:

• 주택상태점검비 (home inspection fees)
• 이사비용
• 수도전기회사가 요구하는 보증금
• 가재도구 구입비
• 주방가전 구입비
• 정원관리도구 구입비
• 쓰레기통, 수리공구, 커텐/블라인드 등
• 인테리어 또는 레노베이션 공사비용

어디에 있는 집을 사야 할까?

새 집을 찾아 나서기 전에 각 가족구성원의 요구사항을 들어 보고, 얼마나 넓은 집이 지금 필요하고 앞으로 필요할지, 집의 위치가 가족의 일상생활에 어떤 영향을 미칠지 생각해 봐야 합니다. 다음 요소들을 고려해 보면 어디에 있는 어떤 집을 사야할지 정하는 데 도움이 될 것입니다.

지역

• 시골? 소도시? 대도시주변? 대도시?
• 주변에 쇼핑센터, 종교시설, 레크리에이션 시설, 병원, 학교가 있는지?
• 다른 지역과 비교했을 때 재산세의 규모는?
• 미래에 내가 원하지 않는 시설이 주변에 들어설 가능성은?
• 상하수도 시설이 적절한지?
• 전기, 수도, 가스 등 주거광열수단과 그 비용이 적절한지?
• 경찰, 소방, 응급의료, 쓰레기 처리, 우편배달, 제설작업 등 공공서비스가 제공되는지?

교통

• 주변에 대중교통이 지나가는지?
• 장거리 출퇴근을 해야 하거나, 내가 가고 싶어하는 곳과 멀리 떨어져도 되는지?
• 직장에 차를 몰고 출근해서 주차할 수 있는지?
• 내가 차를 몰고 출근한 동안 장보기, 아이 통학시키기 등 다른 일을 보기 위해 세컨드 카가 필요할지?
• 간선도로에 쉽게 올라탈 수 있는지?

이웃

• 주변 공공 및 사유시설이 만족할 만한 상태로 유지되고 있는지?
• 주변 거주자들의 가족구성은? (노부부, 십대자녀가 있는 가족, 조용한/떠들썩한 대/소가족 등)
• 주변 거주자들의 소득과 생활패턴이 나/내가족의 소득과 생활패턴과 어울리는지?
• 최근들어 일대의 부동산 가격동향은?
• 해당 지역의 삶의 질 또는 부동산 가격에 상당한 영향을 끼칠 개발사업이 있는지?
• 현재 해당 지역에서 시행중인 규정에 불만은 없는지? 즉, 이러한 규정으로 인해 부동산 가치가 유지되면서 내가 원하는 일들을 할 수 있을런지? (예를 들어, 마당에 농구대를 설치하거나, 바베큐 파티를 열거나, 보트를 보관하거나, 닭, 토끼, 말 같은 동물을 기를 수 있는지? 내 집을 사업장으로 사용해도 되는지? 정원수를 일정 규정에 맞춰 관리해야 하는지? 담장에 대한 높이규정이 있는지? 지하실을 주거공간으로 개조해도 되는지? 등등)
• 동네의 이곳저곳을 돌아다니면서 자신이 그 동네에서 앞으로 수년동안 살아가는 모습이 상상이 되는지?
• 내가 사려는 집에 적용되는 각종 규정(아파트의 경우 공동생활규칙)이 합리적인지? (예를 들어, 애완동물을 기르거나 방 하나를 세주고 싶은데, 이것이 금지되는 등)
• 위와 같은 각종 규정때문에 내 삶의 질 또는 해당 부동산의 가치에 영향이 미칠 것인지?

거주조건

• 신축주택? 오래된 특정양식의 주택? 레노베이션해서 재판매하는 주택? 인테리어만 다시 하면 되는 튼튼하고 오래된 주택? 아니면 손볼 곳 많은 주택을 사서 내가 직접 레노베이션?
• 내부평면은 어때야 하나? 침실, 화장실, 차고 뿐 아니라 내 취미생활과 아이의 놀이를 위한 공간, 각종 짐들(자전거, 스키장비, 서핑장비, 목공공구, 정원관리공구 등)을 보관할 공간은?
• 내게 중요한 공간(모든 장비가 다 갖춰진 부엌, 벽난로, 널직한 현관, 볓이 잘 드는 베란다, 수영장)이 있고 잘 유지되어 있나?
• 나는 정원관리를 좋아하는 사람인가, 싫어하는 사람인가?
• 앞으로 아이를 더 낳게 되거나, 가족친지가 방문하는 경우를 위해 따로 침실이 필요할 것인가?
• 방문자가 휠체어를 타는 경우, 이를 위한 조치가 되어 있나?
• 애완동물을 기르거나 세를 놓는것을 제한하는 규정이 있나?

학교

• 주변에 어떤 학교들이 있나? 초등학교/중고등학교/문화센터/대학교...
• 얼마나 멀리 있으며, 동네 학생들은 어떻게 등하교 하나?
• 학교별 학생수가 너무 많지는 않은지?
• 관심학교의 스포츠 프로그램은 충분한지?
• 관심학교 학생들의 학업성취도는?
• 내 아이가 특수교육을 받아야 하는 경우, 주변 학교에 해당 프로그램이 있는지?

부동산 중개인: 중개인이 되기 위한 요구조건

브리티시 컬럼비아주에서는 부동산서비스법(Real Estate Services Act)에 따른 면허를 소지한 사람만이 부동산구매시 비용을 받고 당신을 도와줄 수 있습니다.

판매자측과 구매자측 중개인들의 책임

모든 거래에는 판매자와  구매자가 있기 마련입니다. 판매자 또는 구매자가 각각 선임한 중개인 또는 양측으로부터 선임된 한명의 중개인이 있을 수 있습니다. 중개인은 구매자인 당신을 만나면 관련법에 따라 자신과 당신 그리고 판매자와 어떤 관계에 있는지, 그러한 자신의 입장이 당신에게 어떤 영향을 미칠지 당신에게 설명해 줘야 합니다.

부동산 중개인과 당신의 관계

부동산 관련 서비스를 제공함에 있어 판매자, 판매자측 중개인, 구매자측 중개인, 구매자간의 관계는 매우 중요합니다. 단독대리(sole agency), 제한적 쌍방대리(limited dual agency) 또는 대리부존재(no agency)의 관계가 있을 수 있습니다.

단독대리

중개인 한 명이 구매자 한 명 또는 판매자 한 명을 위해 행위할 때 단독대리관계가 발생합니다. 특정 중개인을 자신의 단독대리인으로 지정하는 판매자 또는 구매자를 “고객(client)”이라고 부릅니다. 단독대리의 하부 개념으로 ‘중개회사대리 (brokerage agency)’와 ‘지정대리 (designated agency)’가 있습니다.

중개회사대리란, 고객과 중개회사가 대행계약을 맺고, 고객에 대한 중개회사의 모든 책임을 중계회사가 고용한  모든 중개인들이 부담하는 방식입니다. 한 건의 거래에서 중개회사가 오직 한 고객만을 대리하는 경우, ‘단독대리’하게 됩니다.

지정대리란, 중개회사와 고객이 대행계약을 맺고, 이 계약에 따라 중계회사가 특정 중계인으로 하여금 고객에게 유관 서비스를 제공하도록 하는 것을 말합니다. 지정대리에서 고객에 대한 계약상의 의무는 중계회사가 부담하지만, 고객을 대리하는 단독대리인은 중개회사가 지정한 중개인입니다.

대리인으로서 중개인은 고객에게 일정 책임을 다해야 합니다. 기본적으로: 진실되게 행동하고, 합리적인 수준의 능력을 갖추고, 주의를 기울여서 자신에게 부여된 의무를 다해야 하는 외에도, 중개인은 다음과 같이 행동해야 합니다:

고객에게 온전하게 충성해야 하며,

고객과 관련된 사안을 비밀로 해야 하며,

고객의 합법적인 지시사항을 따라야 하며,

고객을 위해 행위하는 동안 중개회사에 위탁된 고객(the principal)의 돈과 재산이 어떻게 처리되는지 설명해 주어야 합니다.

지정대리관계에서 중개회사와 고객은 지정된 중개인에게 위와 같은 의무가 있다고 합의하게 됩니다. 물론, 고객과 관련된 사안을 비밀로 하고, 고객을 대신해서 돈을 맡아 두는 의무는 지정된 중개인만의 의무는 아닙니다.

제한적 쌍방대리 (Limited Dual Agency)

한 중개회사가 구매자와 판매자 모두와 계약을 맺고 이들에게 서비스를 제공하는 경우, 이 계약을 통해 제한적 쌍방대리 관계가 성립됩니다. 중개회사가 고용한 중개인 한 명이 구매자와 판매자 모두를 대리하거나, 같은 중개회사 소속의 중개인들중에 어떤 중개인은 판매자를, 어떤 중개인은 구매자를 대리한다면, 중개회사는 제한적 쌍방대리 중개회사가 됩니다. 중개회사가 판매자와 구매자 모두를 대리하려면 판매자와 구매자 모두가 이에 동의해야 합니다. 판매자와 구매자가 이와 같이 동의하기 전에, 해당 중개회사는 쌍방대리인으로서 중개회사가 판매자와 구매자에 대해 부담하는 의무에 대해 판매자와 구매자 모두에게 충분히 설명해 주어야 합니다.

지정대리관계하에서 업무를 진행할 경우, 한 중개회사와 계약을 맺은 고객은 자신의 업무를 전담할 중개인을 지정하도록 중개회사에 요구할 수 있습니다. 이렇게 해서 한 중개인이 두 고객간에서 협상하면서 이해관계가 충돌할 수 있는 ‘사내 제한적 쌍방대리’를 피할 수 있습니다.

고객들이 제한적 쌍방대리관계를 허용한 경우, 개인단독 중개인, 중개회사 또는 중개회사에 소속된 지정중개인이 판매자와 구매자 모두의 이익을 위해 일한다는 것은 거의 불가능하게 됩니다. 따라서, 계약에 따라 의무가 제한되게 되고, 한 중개인(중개회사 그 자체 또는 중개회사가 지정한 중개인)은 제한적 쌍방대리인이 되게 됩니다. 이 때 해당 중개인의 의무는 다음과 같이 제한됩니다:

• 중개회사 또는 중개회사가 지정한 중개인은 구매자와 판매자를 공정하게 대해야 합니다.
• 모든 사실을 공개할 의무가 제한적으로 적용됩니다. 즉, 중개회사 또는 중개회사가 지정한 중개인은 구매자나 판매자가 진정 원하는 구매가 또는 판매가를 공개하지 않아도 되며, 상대방이 어떤 조건을 제시하면 구매 또는 판매할지 공개하지 않아도 됩니다.
• 구매자와 판매자가 서면으로 승인하지 않는 한, 중개회사 또는 중개회사가 지정한 중개인은 구매자 또는 판매자의 개인정보를 공개해서는 안됩니다.

대리부존재 관계

중개회사(또는 중개회사의 지정중개인)와 판매자 또는 구매자는 부동산거래에 있어 대리인의 역할을 하지 않는다는 계약을 맺을 수도 있습니다. 달리 말해서 대리인이 없다는 것이죠. 이 경우, 판매자 또는 구매자는 중개회사 또는 중개회사의 지정중개인의 ‘손님’이지 ‘고객’이 되지 않습니다. 예를 들어, 중개인이 판매자와 이미 계약을 맺은 상태에서 구매자가 판매자의 물건을 보고 관심을 갖는 경우입니다. 이때, 중개인은 특정 가격을 추천하거나 제안할 수 없고, 손님을 대신해서 협상할 수도 없으며, 고객이 승인하지 않는 한, 손님에게 고객의 최저희망가격 또는 고객관련 정보를 알려줄 수 없습니다.

다만, 이 경우 중개인은 손님에게 다음과 같은 서비스를 제공할 수 있습니다:

• 부동산관련 용어, 양식, 관례를 설명;
• 조건에 맞는 물건을 추려내거나 실제 물건을 보여주기;
• 손님에게 대출기관과 대출조건을 알려주기;
• 거래비용이 얼마나 될지 내역과 예상금액을 알려주기.

구매자가 부동산 중개인으로부터 기대할 수 있는 서비스들

당신은 중개인으로부터 다음과 같은 서비스를 받을 수 있습니다:

• 당신에게 필요하며, 돈을 댈 수 있는 종류의 집을 정하고,
• 매물정보와 대출기관관련 정보를 제공하고,
• 실제 매물을 보도록 약속시간을 잡고,
• 관심매물관련 질문에 대해 정확히 답해주고,
• 부동산거래에 사용되는 서류에 대해 설명하고, 구매제안서 작성을 도와주고,
• 구매제안서를 판매자에게 제시해 주고,
• 판매자가 당신의 구매제안을 받아들이고 나면, 클로징까지 어떤 절차가 있는지 알려주기.

만약 당신이 판매자의 중개인과 직접 상대하고 있다면, 당신이 그 중개인에게 제공하는 모든 의사 또는 정보가 판매자에게 제대로 전달되는지 확인하셔야 합니다. 그리고 그 중개인을 건너뛰어 판매자와 직접 이야기 하지 않는 것이 좋습니다.

매물 방문하기

자, 이제 어느 정도 판단이 선 상태에서 당신에게 딱 맞는 집을 찾아 나설 때 입니다. 감정이 아니라 이성을 따라 결정내리기 위해 모든 정보를 수집해 놓았을 수 있지만, 이성적으로 결정하기는 여전히 쉬운 일이 아니죠. 사람들은 대체로 자신이 살 수 있는 것 보다 더 비싼 물건에 눈이 가기 마련입니다. 그렇다고 실망하지는 마세요. 집을 가지고 있는 사람들도 다 같은 절차를 거쳤고, 당신에게 딱 맞는 집이 없을 리 없으니까요!

어떤 것들을 주의깊게 봐야 하나?

마음에 드는 집을 찾으셨나요? 그럼 부끄러워 마세요! 많은 돈을 투자하게 될테니 모든 점을 샅샅이 파악해야겠죠?  

다음에 대해서 특히 주의하세요:

• 대지의 크기와 형태는? 해당 대지까지 상하수도, 도시가스, 전기가 들어오나?
• 전용면적(living space)은 얼마이고 방은 몇개?
• 지붕은 올린지 얼마나 되었고, 상태는? (새는 곳이 있는지, 최근에 수리한 흔적이 있는지, 수리했다면 일부만 수리한건지, 수리 안 한 곳에서 문제가 발생할 여지는?)
• 지붕 홈통은 적절하며, 수직 낙수 홈통은 우수관으로 제대로 연결되었는지?
• 옥내 벽면과 천정은 통면(solid)인지, 건식벽체(drywall)인지, 회반죽칠벽(plaster)인지? 금가거나 물이 새서 흐른 흔적은 없는지?
• 바닥면은 튼튼하며 평평한지? 바닥면 마감재의 상태는? 바닥면 지지구조는? 천정이 늘어지지는 않았는지?
• 흰개미(termite) 또는 목재 건부병(dry rot) 자국은 없는지?
• 카펫이 깔린 경우, 그 밑은 어떤 자재로 되어 있는지?
• 계단과 문틀이 수평을 잘 유지하고 있으며 서로 아귀가 잘 맞는지?
• 채광상태는 마음에 드는지?
• 향은 동/서/남/북 어느 향인지?
• 방의 크기는 가족의 니즈에 적합하며, 평면은 라이프스타일에 적합한지?
• 주방은 적절한지? 주방가전이 들어갈 공간과 전원소켓이 충분한지? 캐비넷은 마음에 드는지?
• 창고와 옷장의 크기는 적절한지?
• 레노베이션 공사를 한 것 처럼 보이는지? 그렇다면 레노베이션 공사관련 문서 (건물, 전기, 가스 관련 공사허가서)가 있는지? (배관작업은 건물공사허가서로 커버되지만, 가스와 전기공사는 각각 별도의 공사허가서가 필요함.)
• 배선상태는 어떤지? 1층 바닥 들보 또는 벽체 들보를 따라 일정 간격마다 고정되어 있지 않은 전기선이 지하실 또는 두꺼비집 근처에 눈에 띄도록 노출되어 있는지? (그렇다면 제대로 허가받고 시공하지 않은 것일 수 있음.)
• 가열식 욕조나 수영장이 있는지? (그렇다면 해당 설비와 관련된 전기공사 허가서가 있는지 확인할 것. 사용자의 안전을 위해 해당 전기설비가 적절히 접지되어야 함.)
• 가스를 사용한 난로가 준공 후에 설치 되었는지? 그렇다면, 해당 난로에 대한 가스관련 공사허가서가 있는지? (가스난로가 주변으로부터 적절히 떨어져서 설치되어야 하며, 공사 허가서가 발행되었다는 것은 유자격자가 설치했거나 검사했다는 증거임.)
• 공조기 성능은 만족스러운가? 부엌과 화장실에 배기팬이 있나?
• (공기가열식 등) 난방방식은? 연료의 종류는? 히트펌프로 난방하나?
• 전선은 충분한지? 내가 사용하려는 전기공구에 전원을 공급하기에 충분할지? 전기 소켓은 집안 여기저기에 충분히 있는지? 두꺼비집은 최근 것으로 업데이트 되어 있는지?
• 벽면을 내가 필요한 대로 사용할 수 있을지? (문과 창문의 위치를 확인할 것.)
• 침수: 집이 서 있는 대지는 배수가 잘 되도록 되어 있으며, 토지 침식을 방지하기 위해 토목작업이 되어 있는지?
• 지하실과 기초의 상태는? 벽체와 바닥면을 확인해 볼 것. 바닥면에 습기가 차지는 않았는지?
• 세탁기와 건조기를 설치할 연결장치(훅업, hookup)가 있는지?
• 다락의 상태는? 물 샌 자국이 있는지? 목재 건부병 자국은? 환기는 되며, 단열재가 설치 되어 있는지? 단열재는 현행 기준에 맞는지?
• 집이 올라서 있는 기초에 심하게 크랙이 가 있거나 기초의 일부가 심하게 침하되어 있는지?
• 차고 크기는? 자동차 진출입로(driveway)는 적절하며, 차고바닥에 크랙은 없으며, 배수는 잘 되며, 뜸 현상 (lifting)은 없는지?
• 창문과 문짝의 누수방지 실링 (코킹, caulking) 상태는? 어떤 덧창(storm window)이 있으며 상태는? 문과 창문은 쉽게 잘 열리는지?

모든 집의 상태는 다 다릅니다. 보고 온 집의 특이한 점은 나중에 기억할 수 있도록 기록해 두세요!

구매자여, 조심하라!

‘바로 이집이야!’싶은 집을 찾으셨습니까? 그런데 이 집이 튼튼한 집인지 걱정되나요? 그럼 이제는 전문가를 불러야 할 때입니다. 건물조사서비스(building inspection service)에 부탁해서 보고서를 작성해 달라고 할 수 있습니다. 큰 돈을 들여서 사는 집인만큼 보험든다고 생각하시고 건물조사서비스를 고용하세요.

단, 이 때 알아두셔야 할 것은 건물조사서비스는 눈으로 관찰해서 알 수 있는 것들을 조사하는 서비스 라는 것입니다. 따라서 전기배선이나 가스배관의 문제는 발견 못 할 수 있습니다. 전기나 가스에 문제가 있다거나 관련 공사가 적절한 승인 없이 시행된 조짐이 보이면 해당 분야의 유자격자를 불러서 검사하게 시키는 것이 좋습니다.

비물리적 하자가 있는 물건들

부동산 거래에 있어서 구매자가 신경쓰는 사안에 대해서 확인해야 할 의무는 구매자 본인에게 있습니다. 부동산 중개인이 당신이 묻지 않은 사안까지 스스로 알려줄 수는 없겠지요?

당신이 보고 있는 집의 물리적 구조나 작동에 관련해서 당신이 잘 구분할 수 없는 점이 있다면 위에서 말씀드렸듯이 전문가를 불러 조사시킬 수 있습니다. 이와 별도로, 사람에 따라 특정 매물을 기피하도록 만드는 이슈들이 있을 수 있지요. 어떤 일이 일어난 물건이 “재수없는 (스티그마타이즈드, stigmatized)” 또는 ‘심리적으로 타격입은(psychologically impacted)” 물건이라고 불리는 경우들이 있습니다. 해당 물건의 외양이나 기능 그 자체에는 별다른 문제가 없으나, 어떤 사고나 사건이 발생한 집들을 그렇게 부르곤 합니다.

주거용 건물의 차원에서 이런 사고나 사건의 예는 아래와 같습니다:

• 이웃에 성범죄자가 사는 것으로 알려졌다거나,
• 전 거주자가 조직범죄단의 일원이라고 의심받고 있다거나,
• 그 집에서 사망사고가 있었다거나,
• 강도가 들었거나 누군가가 집을 훼손한 적이 있다거나,
• 귀신이 나오는 흉가라는 소문이 도는 것.

브리티시 컬럼비아주법은 이런 집을 재수없다고 규정하지 않습니다. 또한, 판매자나 중개인 그 누구에게도 이런 흉사를 공개해야 할 의무는 없습니다. 구매자인 당신이 피하고자 하는 이슈가 있다면 당신의 중개인에게 알려주어 중개인으로 하여금 당신이 사려고 하는 집에 어떤 사고나 사건이 있었는지 알아보게 하세요. 나중에 살면서 불편함을 겪지 않는게 좋지 않겠습니까?

다른 무슨 질문을 해야 하나?

“물건내역 공개서(Property Disclosure Statement)를 볼 수 있을까요?”

브리티시 컬럼비아주에서는 판매자가 물건내역 공개서를 미리 작성해 두고 있을 수 있습니다. 이 공개서는 구매가능성이 있는 구매자들에게 해당 물건에 대한 정보를 제공합니다.

“이 집은 무슨 지역(zone) 안에 있나요?”

각 지방정부는 관내 각 지역의 용도를 설정합니다. 용도가 설정되면 특정 대지에 어떤 종류의 건물을 세울 수 있는지, (거주용 단독주택, 듀플렉스, 거주용 다가구 주택, 상업용 또는 공업용 등) 어떤 용도로 사용될 수 있는지 정해집니다. 주변지역의 용도가 어떻게 정해져 있는지 물어보는 것이 좋습니다. 나중에 갑자기 주변에 공장이나 공원이 들어설 수도 있으니까요.

“토지권리검색 (Land Title Search)이 가능한지?”

토지권리검색을 통해 대상 물건의 현재 주인이 누구로 등록되어 있는지, 대상 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있는 저당권, 지역권, 토지사용 제한조약, 통행권 등이 대상 물건에 설정되어 있는지 알 수 있습니다.

“토지사용 제한조약 (Restrictive Covenants)가 등록 되어 있는지?”

토지사용 제한조약이 등록된 경우, 대상 물건의 소유주가 대상 물건을 사용하거나 점유하는 데에 특정 제한이 가해집니다. 예를 들어, 건물의 외장재, 건물의 최소 크기 및 고도 등이 제한될 수 있습니다. 토지사용 제한조약이 적용되는 물건을 구매하는 경우, 그 물건에 적용되는 제한조약을 준수해야 합니다.

“지역권이 설정되어 있는지?”

지역권이란 특정 당사자가 타인의 토지를 특정 목적으로 사용할 수 있는 권리를 뜻합니다. 예를 들어, 전화 또는 전기 회사가 사유지에 전신주를 세우고 전선을 지나가게 할 수 있는 권리, 사람들이 차량을 운행해서 또는 도보로 사유지를 통과할 권리 또는 도시가스 또는 상수도 회사가 가스관 또는 상하수도관을 사유지에 매설할 권리가 지역권에 속합니다.

“재산세는 얼마나 나오나?”

위에서 말씀 드렸듯이, 집을 구입하기 위해 얼마나 대출을 받을 수 있는지 계산할 때 재산세가 얼마인지도 따지기 때문입니다.

“건물에 대한 하자보증(warranty)이 있는지?”

주거용건물 건축면허를 가진 건축업자가 1999년 7월 1일 이후에 건축허가(building permit)를 신청해서 건축한 집 또는 건축허가가 요구되지 않는 지역에서 1999년 7월 1일 이후에 착공된 집은 다른 예외가 적용되지 않는 한 주택소유자보호법(the Homeowner Protection Act)에 따라 제3자 보증보험에 의해 담보되어야 합니다. 당신이 중개인을 고용한 경우, 중개인이 이 보증보험과 관련된 정보를 파악하는 것을 도와줄 수 있습니다. BC 하우징 (BC Housing)의 주택소유자보호사무소(the Homeowner Protection Office Branch “HPO”) 또한 당신의 주택보증보험관련 질문에 답을 해 줄 수 있습니다. HPO에 연락하시고자 할 경우, 수신자부담 전화번호(1-800-407-7757)로 전화하거나 HPO웹사이트(www.hpo.bc.ca)에 접속해 보세요.

고정물(fixtures) 對 동산(動産, chattels)

빌딩 또는 토지에 포함되어 있는 물건들은 고정물 또는 동산으로 분류됩니다. 어느 것이 고정물이고 어느 것이 동산이냐는 점은 매우 중요한데, 고정물은 집에 대한 소유가 이전될 때 집과 함께 그 소유가 이전되고, 동산은 전 주인의 소유로 남기 때문입니다. 대상 물건에 멋진 난로가 있거나, 손님방에 벽에 수납되는 침대(“murphy bed”)가 있거나, 다용도실에 내장형 진공청소기 먼지통이 있거나, 인테리어 측면에서 반드시 남아 있어야 할 것 같은 주문제작 블라인드가 있다면, 그런 물건들이 고정물인지 동산인지 현 주인에게 꼭 물어보세요.

“필요한 허가증이 갖춰졌나?”

건물의 건축 및 증/개축, 레노베이션 공사, 전기 및 각종배관의 원래 공사 및 추가/변경공사에 대한 허가증이 있는지 확인해야 합니다. 어떤 종류의 가스 또는 전기공사를 할 때 허가를 받고 진행해야 하는지 알고 싶으시다면 BC 안전공사 (the BC Safety Authority)에 전화 (1-866-566-7233)하시거나 웹사이트(www.safetyauthority.ca)를 방문해 보세요

공동주택 및 협동조합주택에 대해서 알아야 할 것이 있다면?

공동주택 또는 협동조합주택을 구입하는 경우, 주택소유권의 측면에서 추가적으로 고려해야 할 사항들이 있습니다:

• 공용면적 유지보수비용으로 매월 청구되는 비용은 얼마인가 (즉, 관리비는 얼마인가)?
• 관리비에 어떤 항목들이 포함되는가?
• 해당 건물의 공동주택법인은 정직하고 성공적으로 운영되고 있다고 알려졌나?
• 분양된 가구들이 잘 재판매되고 있는가?
• 공용면적(예: 레크리에이션 설비)은 누가 관리하나?
• 공용시설을 사용하는데 따로 비용을 내야 하나?
• 신축분양하는 건물일 경우, 입주일자는 언제이며, 입주일까지 (수영장이나 레크리에이션 설비 등을 포함한) 모든 공사가 완료 될 것인가?
• 해당 공동주택은 어떻게 관리되나? BC 부동산 카운슬의 인증을 받은 관리회사가 관리하나? 아니면 소유주들이 공동으로 책임을 지는 “자가관리(self managed)”식으로 관리되나?
• 우발비용적립금 (the contingency reserve fund)이 얼마나 적립되어 있고, 내가 내는 관리비의 얼마만큼이 해당 적립금에 적립되나?
• (일년에 한번 이상 일어나지 않거나 일반적으로는 발생하지 않는 공동비용과 같은) 자본지출대상 중 어떤 대상의 지출을 위해 적립금이 적립되나? (예: 지붕교체, 수도배관 교체, 인테리어 업그레이드 등)
• 해당 공동주택의 각 세대 소유주들은 자신의 세대를 임대할 수 있나? 해당 단지 안에서 세를 놓을 수 있는 가구의 수가 정해져 있는지?
• 애완동물을 기를 수 있는지, 그리고 기타 금지사항들이 있는지?
• 부과되도록 합의된 특별 부과금(special assessments)이나 장차 특별 부과금이 부과되도록 할 건물구조상의 문제가 있는지?
• 빌딩 인벨롭(역자주: 공조/냉난방이 적용되는 곳과 그렇지 않은 곳을 경계짓는 부분)이 레노베이션 된 적이 있나? (2000년 10월 1일부터 브리티시 컬럼비아주에서 빌딩 인벨롭의 레노베이션을 실시하거나, 조치하거나 관리하는 업자는 HPO로부터 빌딩 인벨롭 레노베이터 면허를 취득해야 하고, 해당 빌딩 인벨롭 레노베이션 공사에 대해서 해당 제3자 보증보험에 가입해야 합니다.)
• 주차장과 창고는? 공동주택의 스트라타 플랜(strata plan, 역자주: 공공기관에 제출되는 일종의 준공도면)상에 표시되는 부분은 주로 스트라타 랏(strata lot, 개별세대) 과 공동재산(common property, CP)의 두 부분으로 나뉩니다. 공동재산은 다시 일반공동재산(common property)과 제한적 공동재산(limited common property, LCP)으로 분류되는데, 후자는 하나 또는 여러 세대가 독점적으로 사용하는 재산입니다. 일반적으로 스트라타 플랜에는 주차장과 창고에 대해서 다음과 같은 조치가 취해진 것으로 표시됩니다:
• 주차장 또는 창고가 별도물건으로 분리되어 있는 경우: 드물긴 하지만 주차장과 창고가 별도의 지번(스트라타 랏 번호)을 부여받은 물건이 있습니다. 스트라타 플랜을 보면 이렇게 되어 있는지 알 수 있습니다.
• 주차장 또는 창고가 스트라타 랏의 일부인 경우: 주차장과 창고가 특정 가구(스트라타 랏)의 일부로 취급되어 해당 가구(메인 스트라타 랏)와 동일한 지번이 매겨져 있습니다. 이 경우, 구매자는 해당 주차장과 창고에 대한 사용권을 자동적으로 부여 받습니다.
• 주차장 또는 창고가 공동재산의 일부인 경우: 이 경우, (시행사 임대차(developer’s lease)관계가 존재하지 않는 한,) 공동주택법인이 주차장과 창고의 사용에 대해 권리를 행사합니다. 공동재산은 공유재산권자(tenants in common)인 모든 소유주의 소유물 입니다. 공동주택법(the Strata Property Act)에 따라 특정 소유주가 공유재산을 사용하도록 허락할 권리는 공동주택법인에 있습니다.

만약 주차장과 창고가 공동재산으로 지정된 경우, 공동주택법인(스트라타 코퍼레이션)이 특정 소유주에게 특정 주차장과 창고를 독점적으로 사용할 권리를 부여했기 때문에 해당 소유주는 자신의 주차장과 창고를 사용하게 됩니다. 이런 경우, 공동주택법인은 1년이라는 정해진 기간 동안의 독점적 사용권을 부여하는 계약을 소유주와 맺습니다. 공동주택법인은 이 계약을 갱신하거나 그러지 않을 수 있습니다.

일부 공동주택의 경우, 시행사가 공동재산인 주차장과 창고를 자신 또는 자신과 관련된 회사에 임차하는 계약을 맺어 두는 경우가 있습니다. 그러고 나서 시행사는 구매자에게 해당 공간을 임대하는 계약을 맺는 거지요. 이러한 주차장과 창고와 관련된 임대차관계는 소유권 증명서에 등록되는 경우가 흔치 않기 때문에 모르고 넘어가기 쉽습니다.

성격상 주차장 또는 창고는  제한적 공동재산입니다. 제한적 공동재산은 특정 세대 소유자가 독점적으로 사용할 수 있는 공동재산을 뜻합니다. 만약 특정 물건이 ‘지정된 제한적 공동재산(designated LCP)’이라면, 공유재산권자인 소유주들이 계속 소유권을 갖고 있지만, 스트라타 플랜상에 특정 세대가 특정 공동재산을 사용하도록 지정된 경우, 해당 세대는 해당 공동재산을 독점적으로 사용할 수 있습니다.

건물과 관련된 어떤 정보를 알아야 하나?

다음 정보도 알아두는 것이 좋습니다:

공식등록된 공동주택 내규(bylaws), 현행 관리규정(rules), 연간 운영기금의 예산내역, 정보공개서(Information Certificate (즉, 공동주택법에 규정된 Form B)), 그리고 지난 최소 2년분의 모든 회의 의사록 (공동주택 위원회 회의, 연례 또는 특별 총회, 당신이 구매하려고 하는 세대의 소유주가 속해있는 공동주택법인의 하부조직의 임원 (또는 위원) 회의).  

또한, 다음 내용도 알아둬야 합니다:

하자보증관련 정보, 인벨롭 검사보고서 또는 조치보고서, 공동재산과 관련되어 공식등록된 스트라타 플랜과 이에 대한 모든 개정내역 또는 (공동주택위원회의) 결의내용, 그리고 공동주택위원회가 지난 12개월동안 소유주들에게 공지한 내용들.

이런 자료들을 살펴보면 당신이 구입하려는 가구와 공동주택의 공동재산을 어떻게 사용할 수 있는지, 그리고 이 공동재산이 어떤 식으로 관리되어 왔는지 알 수 있습니다. 수록된 내용 중 나중에 문제를 일으킬 수 있는 내용이 있을 수 있기 때문에 위의 자료를 신중히 읽어봐야 합니다.

기타 서비스 - 검사 및 추가적 서류조사 보고서

매수오퍼를 넣고싶은 집을 찾으셨다고요! 이 글에서 지금까지 알려드린 내용과 주의할 부분들을 직접 알아보고 조사할 수도 있지만, 집의 주요 구성요소를 검사하고 이에 대한 보고서를 제공할 전문가를 고용하는 것도 고려하실 수 있습니다. 당신이 매수오퍼를 넣기 전부터 이런 전문가들을 고용할 수도 있고, 매수오퍼를 넣을 때 이런 전문가들이 조사하게 한 후 보고서를 받아서, 그 결과가 만족스러우면 거래하겠다는 조건을 달 수도 있습니다. 흔히 후자의 방식으로 주택을 거래하지요. 이런 전문가 서비스 비용은 전문가에 따라 다를 수 있으며, 주택구매 총비용을 계산할 때 감안해야 합니다.

당신이 고려하고 있는 주택(예: 단독주택, 공동주택, 별장 등)의 종류, 기계적 및 서비스차원의 구성요소, 그리고 지리적 위치에 따라 받을 수 있는 전문가 서비스도 다릅니다. 구매자들이 받아 볼 수 있는 일반적인 전문가 서비스 및 보고서를 아래에 나열해 보았습니다. 주택의 성격에 따라 중요도가 다르므로, 서비스는 중요도 순이 아니라 영어 알파벳순으로 나열되어 있습니다:

1. 감정평가보고서 (Appraisal Report): 대상주택의 가치를 설명해 주며, 주택담보대출을 제공하는 금융기관 또는 대상주택의 감정평가액을 알고 싶어하는 구매자가 감정평가서를 요구할 수 있습니다.
2. 감가보고서 (Depreciation Report): 이 보고서를 통해 공동주택법인들은 미래에 얼마만큼의 유지보수비용이 필요할지 예측하고, 구매희망자들은 앞으로 어떤 유지보수활동에 얼마가 들지 알 수 있습니다.
3. 전기관련점검 (Electrical Inspection): 배선과 전기설비를 점검해서 모자란 점이 있는지 파악하는 서비스입니다.
4. 엔지니어 보고서 (Engineers Report): 이 보고서는 빌딩의 물리적 상태와 기타 사항들에 대한 정보를 제공합니다.
5. 환경보고서 (Environmental Report): 대상물건에 (석면, 라돈가스, 지하에 매장된 기름탱크, 치수공사 등) 환경차원의 문제점이나 고려요인이 있는지 판단하도록 돕는 보고서입니다.
6. 화로 및 굴뚝 점검 (Furnace and Chimney Inspection): 대상물건의 화로 (벽난로, 보일러 등 난방장비) 및 굴뚝이 현행 안전 및 보험관련 기준을 준수하고 있는지 알려줍니다.
7. 가스배관 점검 (Gas Line Inspection): 가스공급사(a natural gas utility)가 실시하는 점검으로, 가스배관에 결함이 있는지 파악하고, 가스배관 주변에 설치된 기물이 그 자리에 있어도 될지를 점검합니다.
8. 홈 인스펙션 (Home Inspection): 대상 물건의 물리적 상태에 대한 정보를 제공해 줍니다.
9. 지자체 조례준수 보고서 (Municipal Compliance Report): 해당 지자체의 조례 준수와 관련된 사실 또는 해당 지자체가 해당 대상물건에 대해 허용해 준 예외사항을 알 수 있는 보고서 입니다.
10. 배관 점검 (Plumbing Inspection): 대상물건의 배관을 점검해서 부족한 점이 있는지를 알려줍니다.
11. 물건공개서 (Property Disclosure Statement): 판매자가 자신이 알고 있는 범위 내에서 대상물건의 상태에 대해 설명하는 명세서.
12. 측량증명서 (Surveyors Certificate): 대상물건이 위치한 토지의 경계선과 개량물들의 위치를 보여주는 보고서.
13. 하수도/정화조 점검 (Septic/Sewer Inspection): 하수도와 정화조의 상태를 파악해 줍니다.
14. 소유권조사 (Title Search): (대상물건이 위치한) 토지의 소유관계를 확인하고 해당 토지에 지역권, 제한조약, 임대차관계, 저당, 지장물 또는 납부처분 (charges)이 등록되 있는지 보여줍니다.
15. 수질/수량검사 (Water Quality/Quantity Test): 용수의 수질과 회수율(recovery rate)을 알려줍니다.
16. 실내난로검사 (Wood Stove/Fireplace Inspection): 실내에 설치된 난로가 보험보장을 받기에 적절한 상태에 있는지 확인합니다.

지붕, 에어컨 등 구매결정에 중대한 영향을 끼칠 대상물건의 다른 사안들에 대해서도 전문가에 의한 검사 또는 보고서를 요청할 수 있습니다.

매수오퍼 넣기

마음에 드는 집을 찾으면 서면으로 매수오퍼를 작성해야 합니다. 투자액의 규모가 상당한 만큼, 변호사, 공증인 또는 부동산중개인에게 부탁해서 매수오퍼를 작성하는 것이 좋습니다. 일반적으로 매수오퍼는 “매매계약서”라는 제목의 정형화된 형식의 문서에 오퍼내용을 적어 넣습니다.

오퍼에 들어갈 내용은?

오퍼 작성하기

오퍼에는 몇 가지 기본 사항들이 들어가 있어야 하며, 그 외에 당신이 중요하게 여기는 사안들을 추가해야 합니다. 당신이 매수인으로서 서명한 오퍼(즉 매매계약서)에 매도인이 서명하면, 그대로 거래계약이 성립되어 쌍방에게 법적 구속력이 발생한다는 점을 명심해야 합니다. 법적 구속력이 발생한다는 것은 당신과 판매자 모두 매매계약서에 적힌 내용 그대로를 지켜야 할 의무가 발생한다는 것을 뜻합니다. 당신이나 매매자중 어느 누구가 계약서에 적힌 자신의 의무를 이행하지 않으면 이 매매계약서를 증거로 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 계약서에 선행조건조항(subject clause)이 포함되어 있더라도 계약서에 양 당사자가 서명하는 즉시 그 계약서는 법적 구속력을 갖게 됩니다.

오퍼에 들어갈 내용들:

1. 오퍼일자 및 오퍼의 유효시한.
2. 양 당사자의 법적으로 유효한 이름과 주소
3. 대상물건의 법적으로 유효한 내역
4. 구매자인 당신이 제공하는 계약금(deposit) (이 계약금은 신탁계좌로 입금되어 당신이 내는 다운페이먼트의 일부가 됩니다.)
5. 매매가격
6. 당신이 현금으로 내는 다운페이먼트 금액과 매매가격의 차액을 조달할 방법
7. 당신이 희망하는 매매완료일자(closing date)와 입주일자(possession date).
8. 계약이 성립되기 전에 이행되어야 할 조건들 (이런 조항을 ‘선행조건’ (subject clause 또는 conditions precedent)이라고 합니다)
9. 거래대상에 포함되지 않는 물건(동산)이지만 매매가격에 포함시켜 거래하고자 하는 물품 (예: 커텐, 냉장고, 스토브 등). 이 경우 해당 물품을 구체적으로 지정해야 합니다.
10. 당신의 서명.

판매자의 선택은?

판매자가 당신의 매수오퍼를 받으면 다음 넷 중 하나의 선택을 하게 됩니다:

1. 당신이 오퍼한 그대로 승낙

판매자가 당신의 오퍼에 줄 하나 긋지 않고 그대로 서명하는 경우, 법적으로 쌍방을 구속하는 계약이 성립됩니다. 다시 한 번 말씀드리지만, 법적 구속력이 있다는 것은 당신과 판매자 모두가 계약서의 내용을 지켜야 하고 계약서상 각자의 의무를 이행해야 한다는 것 입니다. 당신이 당신의 의무를 이행하지 않는 경우, 소송을 당할 수 있습니다.

2. 당신의 오퍼를 거절

판매자에게는 당신의 오퍼를 받아들이거나 역제안 할 아무런 의무도 없습니다.

3. 당신의 오퍼를 무시

판매자에게는 당신의 오퍼를 수령했다고 통지해야 할 의무도 없습니다.

4. 당신에게 역제안

판매자가 당신의 오퍼에서 어느 하나라도 변경하는 경우, 판매자가 당신의 오퍼를 거절하고 당신에게 새로이 제안한 것으로 간주합니다. 이 새 제안을 흔히 역제안(counter-offer)이라고 합니다. 판매자가 당신에게 역제안을 하는 경우, 이제 입장을 바꿔서 당신이 역제안을 거절, 무시 또는 또 역제안 할 수 있습니다. 서로 역제안을 하다가 합의점을 찾으면 매매가 성사됩니다. 만약 당신이 판매자의 역제안을 받아들이고 싶지 않거나, 다른 집을 더 봐야겠다는 생각이 든다고 해서 판매자가 이전으로 돌아가서 이전 제안을 받아들일 수는 없습니다.

구매자의 선택은?

구매오퍼를 제출한 후에 마음이 바뀌었다면 해당 오퍼를 취소할 수도 있습니다. 하지만, 한 번 제출된 오퍼를 취소하는 경우, 여러 법적 문제가 발생할 수 있으니, 전문가의 조언에 따라 적절한 절차를 밟아 취소하시기 바랍니다.

선행조건에 대한 추가 정보

계약이란 양 당사자가 서명하는 즉시 서로를 구속하지만, 거래가 이루어지기 전에 특정 조건들이 충족되도록 계약내용에 이를 명시하는 것이 구매오퍼에 선행조건을 제시하는 목적입니다.

선행조건의 문항들은 신중하고 정확하게 쓰여져야 합니다. 선행조건의 문구는 전문가의 도움을 받아 작성하는 것이 좋습니다. 하지만, 구매자가 읽게 될 문구들이 당신이 내세우고 싶은 조건을 정확히 표현하도록 작성하는 것은 당신의 책임입니다.

선행조건의 수는 당신이 원하는 만큼 많을 수 있습니다. 다만, 그 수가 적으면 적을수록 판매자에게는 당신이 대상물건에 관심이 많은 것으로 보일 것이고, 당신의 오퍼가 받아들여질 확률도 높아집니다. 선행조건을 제시한다는 것은 당신이 선행조건을 이행하는 동안 대상물건에 대한 판매행위를 중단해 달라고 요청하는 것이나 다를 바 없으니까요.

선행조건에는 다음과 같은 조건들이 있을 수 있습니다:

• 전문가에 의한 건물상태 검사결과가 만족스럽게 나온다면
• 구매자가 구입자금을 대출받는데 성공한다면
• 구매자가 대상물건에 대한 대출을 승계하는 것에 해당 대출의 대주(lender)가 동의하면
• 구매자가 현재 소유하고 있는 주택이 판매되면
• 대상물건이 공동주택일 경우, 엔지니어 보고서, 건물조사 보고서 등 모든 공동주택관련 문서를 검토하고 결과가 만족스러울 경우

당신의 매수주문에 선행조건을 끼워 넣는 경우, 당신은 선행조건을 충족시키기 위해 모든 합리적인 노력을 다해야 합니다. 선행조건은 당신으로 하여금 당신의 계약상 의무로부터 빠져나갈 수 있게 하려고 정하는 것이 아니라는 것을 아셔야 합니다. 당신이 특정 선행조건을 이행하면 판매자에게 그러한 사실을 서면으로 통지하고 해당 선행조건을 계약내용에서 제외시켜야 합니다.

만약 당신이 모든 합리적인 노력을 다했는데도 선행조건을 이행하지 못하는 경우, 해당 계약은 종료되고 대상물건의 거래를 완성시킬 법적 의무도 사라집니다. 이 때, 중개회사 등 제3자가 당신의 계약금(deposit)을 보관하고 있다면, 판매자와 당신 모두가 계약금 반환 지시서에 서명해야 계약금이 당신에게 반환된다는 점을 잊지 마세요.

판매자는 선행조건들이 포함된 당신의 구매오퍼를 받아들이고 싶긴 한데, 당신이 선행조건들을 이행하기 전에 다른 사람의 구매오퍼도 받아보고 싶어 할 수 있습니다. 그러기 위해 판매자들은 선행조건을 받아들이되, 이의 이행기한을 계약서에 명시하기도 합니다. 판매자가 당신 말고도 다른 사람으로부터 좋은 조건의 구매오퍼를 받았다면 이런 기한은 흔히 하루에서 삼일정도의 짧은 기간이 될 것입니다. 판매자가 요구하고 당신이 받아들인 기한 내에 당신이 선행조건을 이행하지 못하면 당신의 구매오퍼, 즉, 거래계약은 종료됩니다. 구매자들이 자신이 현재 보유하고 있는 집이 팔리는 것을 선행조건으로 하는 경우, 판매자들이 언제까지 집을 팔라고 기한을 정하는 것이 일반적입니다.

계약금에 대한 추가정보

일반적으로 구매오퍼를 넣을 때 또는 판매자가 구매오퍼를 받아 들이고 나서 계약금을 냅니다. 이 계약금은 흔히 당신의 중개회사가 개설한 신탁계좌에 입금됩니다. 중개회사는 당신의 거래를 성사시키기 위해 계약금을 맡아 줍니다. (참고하세요: 만약 당신의 매매계약서에 당신에게 유리한 선행조건을 명시해 놓고 당신이 조건을 이행하지 않는 경우, 계약이 해지된다고 자동적으로 계약금을 돌려받지 못합니다. 당신과 판매자 모두가 각자의 계약금 반환 허락서류(the release form)에 서명해야 합니다. 만약 판매자가 허락서류에 서명하지 않는 경우, 당신의 중개회사라 해도 판매자가 동의하지 않는 한 당신의 계약금을 임의로 당신에게 환불해 줄 수 없기 때문에 당신은 변호사와 상의해야 합니다.

당신이 납입한 계약금에 대해 이자가 붙는 경우, 이를 판매자 또는 구매자 누구에게 지급한다고 계약서에 명시하지 않는 경우, 이 이자는 브리티시 컬럼비아주 부동산 재단 (the Real Estate Foundation of BC)에 귀속됩니다.

만약 계약금을 중개회사가 아닌 다른 기관에 맡긴 경우, 계약금이 어떻게 보관 될 것인지 또는 어떤 조건하에 계약금이 특정 당사자에게 지불될 것인지를 명확하게 정하기 위해 변호사의 자문을 얻는 것이 좋습니다.

거래를 완료시키기

당신이 서명한 매매계약서에는 해당 거래를 언제까지 완료시킨다는 문구가 포함되어 있을 것 입니다. 그 날에 당신이 대상물건의 구매가격을 지불하는 대가로 법적 소유권이 전주인으로부터 당신에게 이전됩니다. 그 후, 계약서에 명시된 입주일에 당신은 새 집으로 이사할 수 있습니다. 완료일과 입주일이 꼭 같은 날일 필요는 없습니다.

거래를 완료시키기 위해 변호사가 필요한지?

구매자가 법적 소유권을 이전시키기 위해 변호사 또는 공증인으로 하여금 필요한 서류를 준비하도록 하는 것은 일반적인 관행입니다. 이렇게 고용되는 변호사 또는 공증인은 당신의 이익을 지키기 위해 다른 무엇보다도 다음과 같이 합니다:

• 토지소유권 및 측량사무소의 등록시스템에 등록된 소유권자료를 검색해서 판매자 이외의 타인이 대상물건에 대한 법적 권리를 가지고 있는지 파악하고, 대상물건에 지역권 또는 제한조약이 등록되어 있는지 파악합니다.
• 소유권을 판매자로부터 당신에게 이전하기 위해 재산이전세(the Property Transfer Tax)서류를 작성합니다.
• 필요한 경우, 판매자가 대상물건에 대해 설정한 담보가 제대로 취소되었는지 확인합니다.
• 판매자가 내야 하는 모든 금액들을 다 냈는지 확인합니다.
• 소유권이전문서에 당신이 서명하도록 준비합니다.
• 당신이 내야할 돈과 거래를 종료시키기 위해 당신이 준비해야 할 자금의 명세를 보여주는 조정계산서(the Statement of Adjustment)를 작성합니다.
• 판매자에게 지급해야 할 마지막 금액을 전달하고 당신이 토지소유권 및 측량사무소에 대상물건의 소유주로 등록되도록 합니다.
• (공동주택법상 Form B로 불리는) 정보공개서, (동법상 Form F로 불리는) 납입증명서, 해당 공동주택법인의 보험증권과 같은 공동주택관련 서류를 확보해 줍니다.

바로 그 날이 왔습니다! 모든 문서에 서명했고, 줄 돈도 다 줬고, 열쇠를 받았습니다! 이제 저 집은 당신 것 입니다!

중개인에 대한 민원

특정 중개인이 제공한 부동산 관련 서비스에 대해 소비자로서 마음에 들지 않는 점이 있다면 다음과 같은 절차를 취할 수 있습니다:

• 먼저, 당사자와 논의해 보세요.
• 그래도 여전히 해결되지 않았다면, 당신의 중개인이 속한 중개회사의 임원급 중개인과 그 점에 대해서 상의해 보세요. 대부분의 일들은 이 두 단계에서 해결됩니다.
• 만약 당신의 중개인이 특정 지역의 부동산위원회(local real estate board) 회원이라면 해당 위원회와 상의해 볼 수도 있습니다. 해당 위원회가 비공식적으로 해당 사안을 해결해 주기 위해 도와줄 수 도 있습니다. 부동산위원회들은 민원이 들어오는 경우, 회원 중개인이 윤리규정 및 업무처리기준을 위반한 것은 아닌지 자체조사를 벌이기도 합니다. 지역 부동산위원회는 부동산서비스법(the Real Estate Services Act) 또는 유관 규정이 위반되었다고 판단하는 경우, 해당 사안을 BC 부동산 카운슬에 통지합니다. 지역별 부동산위원회의 담당자와 주소는 BC 부동산 카운슬 홈페이지(www.bcrea.bc.ca)에서 찾으실 수 있습니다.
• 이렇게까지 했는데도 여전히 문제가 해결되지 않았다면 BC 부동산 카운슬(전화번호: 604-683-9664, BC주 수신자부담 전화번호: 1-877-683-9664 또는 인터넷 홈페이지: www.recbc.ca)로 연락하시기 바랍니다.

BC주 부동산 카운슬은 특정 중개인이 당신의 부동산거래를 중개하면서 행한 행위에 대한 당신의 민원을 접수하고 이를 조사할 수 있고, 해당 중개인이 전문가로서 직업윤리를 위반했음이 밝혀지면 해당 중개인을 징계할 수도 있습니다. 단, BC 부동산 카운슬에게는 해당 중개인으로 하여금 특정 계약상의 의무를 이행하라고 강제할 권한은 없으며, 계약상의 의무를 위반한 판매인에 대해서 법적 조치를 취할 권한도 없습니다. BC 부동산 카운슬은 해당 중개인으로부터 일정 금액을 수령해서 이를 민원인에게 보상금으로 지불할 수도 없습니다. 보상금과 관련해서는 법원에 소송을 제기해야 합니다.

출처: https://www.recbc.ca/consumer/buyinghome.html